sexta-feira, 17 de abril de 2009

ARBITRAGEM - CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

A ARBITRAGEM NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
UMA SOLUÇÃO PRÁTICA
Autor: Dr. Cacildo Baptista Palhares Júnior


A lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, dispõe sobre o instituto da Arbitragem que é “o processo que se utiliza, a fim de se dar solução a litígio ou divergência, havida entre duas ou mais pessoas”.[1] A arbitragem é uma justiça privada que conta com mecanismos sofisticados para a resolução de controvérsias de maior complexidade, onde se exige a presença de técnico especializado para proferir sentenças precisas, justas e céleres. A arbitragem em definitivo trouxe grande alento aos operadores do direito moderno, que vislumbram nesta novel forma de prestação jurisdicional o caminho para sair do sistema tradicional de justiça estatal.

Esta lei não foi feita para aqueles onde a lentidão representa justiça e que vibram com qualquer ato ou espirro do juiz,[2] que imediatamente ao invés de desejar saúde a fim de comemorar a solução do conflito, despejam infindáveis recursos que tem por único objetivo contestar as decisões e despachos do juiz no decorrer do processo, retardando indefinidamente soluções que de fato poderiam ter um resultado definitivo na maioria das vezes em até 30 dias.
Ainda que a Lei 9.245/91 que regula a locação de imóveis urbanos, em vários de seus dispositivos favoreça um prestação jurisdicional eficaz, notadamente em seu art. 59 § 1o, onde se concede liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária quando do descumprimento de mútuo acordo para desocupação. Tem-se na relações de locações de imóveis uma ótima oportunidade para também aplicar a Lei da arbitragem visando compor divergências entre locador e locatário.

Como primeiro passo, faz-se necessário, à inclusão de uma cláusula compromissória. Esta pode estar inserida no próprio corpo do contrato de locação ou em um termo aditivo à parte, juntamente com as cláusulas de renovação ou reajuste de aluguel. Como exemplo apresentamos a seguinte cláusula compromissória:

Cláusula Especial – As partes, de comum acordo, nos termos dos art. 4o. caput, § 1o e art. 5o. da Lei nº. 9.307/96, por convenção de arbitragem, elegem o TMJTA-DF – Tribunal de Mediação e Justiça Arbitral do Distrito Federal, para que todas as controvérsias que derivem do presente contrato sejam resolvidas definitivamente de acordo com as regras do Regulamento interno do TMJTA-DF; por um ou mais árbitros nomeados de conformidade com este Regulamento; renunciando desde já a qualquer outro foro por mais privilegiado que seja.
____________________________ / __________________________________________
(Assinaturas CONTRATANTE e CONTRATADO cientes da Cláusula Especial)[3]

Os administradores e locadores de imóveis sabem que o tempo é seu primeiro inimigo quando de uma simples ação de cobrança de aluguel em atraso ou de despejo por falta de pagamento. Esta demanda pode arrastar-se por até 5 anos, sendo que a média, em Brasília-DF, é de “apenas” 2 anos. Casos não raros que após o despejo concluído, o lucro cessante que ocorreu com a impossibilidade de nova locação enquanto perdurou a ação de despejo, chega ao absurdo valor de perda de até três vezes e meia (350%) do valor recebido pelo locador, suposto vencedor da ação.

Quanto aos custos da justiça arbitral estes são de aproximadamente 15 % sobre o valor da causa. De fato não é mais barato que a justiça comum, mas com certeza é mais econômico, na medida da obtenção de um resultado rápido, sem limites de valores e com decisões irrecorríveis quanto ao mérito, pois a sentença arbitral não necessita ser homologada pela autoridade judiciária tradicional, com efeitos idênticos ao da sentença proferida pelos órgãos judiciários e, sendo condenatória constitui ainda um título executivo judicial.

A convicção de que só o juiz togado satisfaz os requisitos necessários e se investe de autoridade para julgar problemas jurídicos não é mais absoluta. Agora com a Lei 9.307/96 que regula a arbitragem além do Estado, cabe também a iniciativa privada a função de dizer o direito. O resultado prático e imediato é a de que a sentença arbitral faz coisa julgada, sepultando em definitivo a controvérsia de forma rápida, simples e eficaz, sem as formalidades do processo judicial, como deve ser em um mundo onde as mudanças já ocorrem na velocidade do pensamento.

[1] DE PLACITO E SILVA, Vocabulário Jurídico, versão CD-ROM, Ed. Forense, 1999.
[2] Em comentários do Prof. Leon Frejda Szklarowsky, em palestra ministrada no Curso de Mediação e Arbitragens na AEUDF, em setembro de 2001.
[3] As partes deverão assinar o contrato ao final e também ao lado desta cláusula especifica.

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